老房加装电梯1楼反对?今年起“新方法”来了,楼上楼下不用争

2022-11-14 14:37

住房问题是一个民生问题。我国居民的人均住房面积从80年代的十几平米到2019年接近40平米,这期间,不仅房地产行业大发展,房价也水涨船高。


房价上涨让城市有房者资产增值,但是那些买不起房的人越来越买不起房,不少大城市的年轻人为了买一套房四处借钱。而一些住在老小区的业主们,虽然已经奋斗了大半辈子,但是面对房价的涨势,买不起周边的新房,也只能住在老房子里。


住在老小区就有一个问题,尤其是2000年以前的房子,很多房子是没有电梯的。这样的房子让不少业主发出这样的感慨,“上楼难,下楼难,没有电梯就是难。”

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不过这两年出现一个新的趋势,就是国家不再大拆大建,而是用旧城改造取代拆迁,旧城改造对老小区的业主会形成福利,在资金方面也会给予很大的支持。可以说这是一件好事,未来2000年以前的房子会迎来改头换面的提升,有些小区改造不仅会改善水电设施、增加养老设施,还包括一项大家都很关心的问题,那就是加装电梯。


老旧小区加装电梯,高楼层的业主自然是十分乐意的。没有电梯的步梯房,在开始售楼的时候有“金三银四”的说法,3楼和4楼是房价比较高的,其次是1楼和2楼,房价较低的是顶楼。装了电梯之后,高楼层的业主就相当于用比较低的成本买到了电梯房。

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低楼层的业主就不太乐意了。1楼的通风采光效果本来就比5楼、6楼要差,装上电梯之后,外挂电梯的出现,让楼间距本来就狭窄的老小区1楼业主体验感更差了。老楼加装电梯,需要在每层楼道开洞,将电梯外挂在建筑外墙,但是老楼房在设计的时候就没有考虑这些电梯荷载,现在加装电梯会不会给建筑安全和抗震方面形成不好的影响,这也是他们顾虑的地方。


费用分摊也是一个问题。在二线城市安装一部电梯30-50万元不等,一栋一梯两户、六层高的楼房,有12户业主。即使一楼不出钱,剩下8户业主分摊费用,对那些已经把大部分积蓄留给孩子、节省惯了的老人来说,也不是一个小数字。

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老房加装电梯是大势所趋,为了减少老房加装电梯过程中的矛盾、更好地推进旧城改造工程,2021年,新办法落实之后,老房子加装电梯统统这样处理,楼上楼下不用争了。


1. 取消“一票否决”,投票门槛降低


《民法典》第278条规定,改变共有部分的用途属于业主共同决定事项,要满足“双三分之二”和“双四分之三”条件,即应当由专有部分面积且人数都占比三分之二以上的业主参与表决、参与表决的四分之三以上的业主同意。


加装电梯占用了共有部分,也遵循上述规则。一栋楼30个居民,加装电梯征求全体业主意见,过去“一票否决”会带来加装电梯难问题。但现在,首先要20人参与表决,这参与表决的人中15人通过即可,也就是,低门槛是半数业主同意即可。

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2021年,已经有上海、青岛、济南、南京、大连等城市取消加装电梯“一票否决”,不过有专家认为,这不意味着低楼层业主的权利被忽视,加装电梯仍然需要社区发挥好调解作用,及时化解矛盾纠纷。


2. 老房加装电梯,坚持“谁受益谁出资”的原则


2021年,上海市房屋管理局发布《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》提出,加装电梯,坚持“谁受益谁出资”的原则,楼层越高,分摊费用越高。


以错层入户的5层楼房为例,1楼不出钱,2楼、3楼、4楼、5楼分别出资区间在5-7%、18-20%、30-32%、43-45%,这样一来,使用电梯频率高的业主,承担的费用也高,1楼不用电梯也没有出钱,减少了邻里之间因为加装电梯费用分摊上的矛盾。

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国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出,合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造。文件还提出,支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等住房改造。


在“谁受益谁出资”的原则指导下,加装电梯工作要顺利推进,也会合理落实各楼层的费用分摊责任,让获利多者多付钱,获利少者少付钱。

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3. “共享电梯”模式


在2017年的时候,北京就有小区尝试“共享电梯”模式,即由电梯企业出资安装电梯,住户充值办卡,乘电梯时刷卡即可,电梯广告收益也归电梯企业所有,电梯企业负担电梯的维护、保养。

现在,除了北京以外,深圳、上海、杭州也在探索“共享电梯”模式。这种模式下,业主的负担减轻了,也不用在加装电梯费用分摊上产生矛盾。


相比业主付费加装电梯,共享电梯可以方便各种人群,老人可以刷卡用电梯,喜欢锻炼的年轻人也可以走楼梯,不花冤枉钱。

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共享电梯的实施,减少了邻里之间矛盾,在电梯的保养、维修、故障排除方面,也有明确的责任分担,不管是眼前还是未来,都给居民带来了切实的好处。我相信这种模式只要成熟起来,在全国范围推广后,楼上楼下可以不用争吵了。


在我看来,小区共有部分的改造,需要兼顾大家的利益,不能因为一楼是少数人,就不顾及他们的想法。老房加装电梯要成为民生工程,就要确定合理的实施方案,对采光、通风受到影响的业主,可以制定评价标准,通过不同楼层之间的利益平衡达成协议。