老房加装电梯1楼反对？今年起“新方法”来了，楼上楼下不用争

住房问题是一个民生问题。我国居民的人均住房面积从80年代的十几平米到2019年接近40平米，这期间，不仅房地产行业大发展，房价也水涨船高。

房价上涨让城市有房者资产增值，但是那些买不起房的人越来越买不起房，不少大城市的年轻人为了买一套房四处借钱。而一些住在老小区的业主们，虽然已经奋斗了大半辈子，但是面对房价的涨势，买不起周边的新房，也只能住在老房子里。

住在老小区就有一个问题，尤其是2000年以前的房子，很多房子是没有电梯的。这样的房子让不少业主发出这样的感慨，“上楼难，下楼难，没有电梯就是难。”

不过这两年出现一个新的趋势，就是国家不再大拆大建，而是用旧城改造取代拆迁，旧城改造对老小区的业主会形成福利，在资金方面也会给予很大的支持。可以说这是一件好事，未来2000年以前的房子会迎来改头换面的提升，有些小区改造不仅会改善水电设施、增加养老设施，还包括一项大家都很关心的问题，那就是加装电梯。

老旧小区加装电梯，高楼层的业主自然是十分乐意的。没有电梯的步梯房，在开始售楼的时候有“金三银四”的说法，3楼和4楼是房价比较高的，其次是1楼和2楼，房价较低的是顶楼。装了电梯之后，高楼层的业主就相当于用比较低的成本买到了电梯房。

低楼层的业主就不太乐意了。1楼的通风采光效果本来就比5楼、6楼要差，装上电梯之后，外挂电梯的出现，让楼间距本来就狭窄的老小区1楼业主体验感更差了。老楼加装电梯，需要在每层楼道开洞，将电梯外挂在建筑外墙，但是老楼房在设计的时候就没有考虑这些电梯荷载，现在加装电梯会不会给建筑安全和抗震方面形成不好的影响，这也是他们顾虑的地方。

费用分摊也是一个问题。在二线城市安装一部电梯30-50万元不等，一栋一梯两户、六层高的楼房，有12户业主。即使一楼不出钱，剩下8户业主分摊费用，对那些已经把大部分积蓄留给孩子、节省惯了的老人来说，也不是一个小数字。

老房加装电梯是大势所趋，为了减少老房加装电梯过程中的矛盾、更好地推进旧城改造工程，2021年，新办法落实之后，老房子加装电梯统统这样处理，楼上楼下不用争了。

1. 取消“一票否决”，投票门槛降低

《民法典》第278条规定，改变共有部分的用途属于业主共同决定事项，要满足“双三分之二”和“双四分之三”条件，即应当由专有部分面积且人数都占比三分之二以上的业主参与表决、参与表决的四分之三以上的业主同意。

加装电梯占用了共有部分，也遵循上述规则。一栋楼30个居民，加装电梯征求全体业主意见，过去“一票否决”会带来加装电梯难问题。但现在，首先要20人参与表决，这参与表决的人中15人通过即可，也就是，低门槛是半数业主同意即可。

2021年，已经有上海、青岛、济南、南京、大连等城市取消加装电梯“一票否决”，不过有专家认为，这不意味着低楼层业主的权利被忽视，加装电梯仍然需要社区发挥好调解作用，及时化解矛盾纠纷。

2. 老房加装电梯，坚持“谁受益谁出资”的原则

2021年，上海市房屋管理局发布《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》提出，加装电梯，坚持“谁受益谁出资”的原则，楼层越高，分摊费用越高。

以错层入户的5层楼房为例，1楼不出钱，2楼、3楼、4楼、5楼分别出资区间在5-7%、18-20%、30-32%、43-45%，这样一来，使用电梯频率高的业主，承担的费用也高，1楼不用电梯也没有出钱，减少了邻里之间因为加装电梯费用分摊上的矛盾。

国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。文件还提出，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等住房改造。

在“谁受益谁出资”的原则指导下，加装电梯工作要顺利推进，也会合理落实各楼层的费用分摊责任，让获利多者多付钱，获利少者少付钱。

3. “共享电梯”模式

在2017年的时候，北京就有小区尝试“共享电梯”模式，即由电梯企业出资安装电梯，住户充值办卡，乘电梯时刷卡即可，电梯广告收益也归电梯企业所有，电梯企业负担电梯的维护、保养。

现在，除了北京以外，深圳、上海、杭州也在探索“共享电梯”模式。这种模式下，业主的负担减轻了，也不用在加装电梯费用分摊上产生矛盾。

相比业主付费加装电梯，共享电梯可以方便各种人群，老人可以刷卡用电梯，喜欢锻炼的年轻人也可以走楼梯，不花冤枉钱。

共享电梯的实施，减少了邻里之间矛盾，在电梯的保养、维修、故障排除方面，也有明确的责任分担，不管是眼前还是未来，都给居民带来了切实的好处。我相信这种模式只要成熟起来，在全国范围推广后，楼上楼下可以不用争吵了。

在我看来，小区共有部分的改造，需要兼顾大家的利益，不能因为一楼是少数人，就不顾及他们的想法。老房加装电梯要成为民生工程，就要确定合理的实施方案，对采光、通风受到影响的业主，可以制定评价标准，通过不同楼层之间的利益平衡达成协议。